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精评:地产板块全线%涨幅
发布时间: 2019-09-09

  和讯股票消息 午后,沪指加速上攻,地产股活跃支撑大盘反弹。地产行业领涨两市,盘面看,地产四大龙头“招保万金”一起冲击涨停。香港本期开奖结果首开股份600376股吧)、荣盛发展002146股吧)、苏宁环球000718股吧)、鲁商置业600223股吧)、世联地产002285股吧)这些地产小盘股也稳封涨停。

  眼下,全国楼市重现量价齐升,引发了各方对调控是否将会加码的热议。专家普遍认为,政府在抑制房地产价格过快上涨方面将保持常态。多家证券机构分析认为,受政策打压许久的房地产板块似乎已经跌无可跌。随着机构业绩预测基准逐渐转向2011年,地产股的低估优势愈发明显。尽管房地产调控政策预期仍不会松动,但从研究机构观点看,房地产估值低点最迟将于明年一季度出现,板块趋势性的估值修复行情可期。

  近日,中金公司在新一期的报告中指出,11月投资和新开工依然维持高位,但增速放缓明显;受三四线城市推动,全国销售稳中有升,龙头企业全年销售超预期已是定局。 看好具有良好销售和资金优势的龙头地产公司;在二三线城市,特别是中西部二线和沿海三线城市有较多土地布局的公司将受益于未来经济结构转型和城市化进程而有高成长。近期房地产板块受政策打压仍处于低位盘整,建议投资者逢低吸入,耐心持有。

  我们建议一季度超配地产上游行业,二季度开始超配地产板块,全年给予地产“强于大市”的评级。未来板块均衡PE为15-16倍,明年板块整体估值修复空间可能达到40%。

  2011年全国商品房销售面积同比增长7-8%,房价在二季度小幅回落:我们的模型显示商品房同比增速明年先降后升,在4月触底回升,我们预计全年增速达到7-8%;2011年全国平均房价呈现V型走势,明年一季度房价环比增速会明显放缓,3-5月可能出现小幅下跌,下半年房价重新进入上涨通道,但涨幅相对温和。

  2011年26-33%的地产投资高速增长强烈拉动上游原材料和建筑装修行业的需求:我们预期2011年全国商品房新开工面积同比增速大致在8-10%左右,地产投资增速在26-33%之间,对上游原材料和建筑装修行业的需求拉动将极为强烈。

  2011年一季度超配地产上游行业,二季度开始超配地产板块,全年给予“强于大市”的评级:2011年二季度出现“价跌量升”的楼市“软着陆”过程是一个高概率事件,形成对地产板块整体利好;2011年一季度建议地产板块配置从低配适当提升仓位至标配,超配地产上游行业(建材和工程机械),二季度开始超配地产行业;莫尼塔公司对2011年地产板块表现给予“强于大市”的评级。

  未来三年地产板块均衡PE为15-16倍,明年板块估值修复空间可能达到40%,高于对大盘的预测:考虑到未来几年去地产化进程和需求增长的适当放缓,我们预期未来三年地产板块整体PE的均衡水平在15-16倍左右,这为明年政策稳定之后板块的估值修复创造了确定的空间;2011年地产板块平均EPS增长34%左右,同时考虑到明年可能出现的估值修复,我们预期中性情况下2011年地产板块有40%左右的上涨空间,高于我们对大盘整体的预测。

  莫尼塔公司称看好板块内的“城市化概念”和“高铁概念”投资组合:在2011年上半年,我们看好更具地理和区位布局的五家公司,它们构建了我们的“城市化概念”组合。而在2011年全年的尺度内,我们也看好因为高铁的建设从而相对受益的“价值洼地”型节点城市,并用在这些城市中“精耕细作”的公司构建了“高铁概念”组合。

  2011年全国商品房销售面积同比增速前落后升,在4月触底回升,中金预计全年增速达到7-8%:我们用M1,CPI,M1-M2,房价环比增速,一年期贷款利率和首付比例六个变量(其中多数是“流动性因子”)构建了商品房销售面积的同比增速的多元线性模型,并且其与历史上的实际数据具有较好的拟合程度。根据该模型的预测结果,全国商品房销售面积同比增速2011年整体呈现前低后高,先降后升的走势,增速低点大致在明年4月前后出现。2011年全年商品房销售同比增速在7-8%左右。

  全国平均房价在明年呈现V型走势,明年一季度房价环比增速会明显放缓,3-5月可能出现小幅下跌,下半年房价重新进入上涨通道,但涨幅相对温和。

  用库存指标和CPI环比构建了全国房价月环比指数预测模型。其中,库存指数领先1个月与房价环比指数呈反相关,而CPI环比与房价环比指数呈显著正相关。根据之前对库存指标的预测以及莫尼塔宏观组对明年CPI环比的预测,利用构建的模型得到了明年房价月环比走势。我们预计明年房价呈“前降后升”的态势,上半年房价由于库存的大量增加而出现一定回调。但随着调控政策的逐渐淡化,以及交易量逐步回升的带动,预计房价在二季度开始触底反弹。

  2011年全国商品房新开工同比增速在8-10%左右,地产投资增速在26-33%之间,对上游原材料和建筑装修行业的需求拉动将极为强烈:

  2011年商品房销售面积同比增速在7-8%左右,需求释放呈现先降后升的格局,新开工增速也会出现类似走势。由于明年保供给促开工的政策可能成为一种常态,我们预期新开工面积增速可能最终略微高于销售增速,大致在8-10%左右。但由于今年大量的新开工项目依然处在在建状态,同时保障房的新开工数可能达到600800万套,最终使得明年全年地产投资增速可能达到26-33%之间的水平,旺盛的地产投资增长将对上游原材料(钢铁、水泥、玻璃和工程机械等)以及建筑、装修行业的需求产生极强的拉动作用。

  上半年楼市会持续处在收缩阶段:根据历史上地产销售和M1之间的相关性,我们认为当前和明年上半年,流动性变化对楼市依然存在下行压力,因此我们认为今年四季度到2011年上半年楼市会持续处在收缩阶段。但是这种收缩阶段在一季度更多体现为销售量的下滑,而在二季度更多体现为房价的适当回调,但在二季度出现“价跌量升”的楼市“软着陆”是一个高概率事件。而从明年下半年开始,楼市会重新进入新一轮早期扩张阶段,但是速度和幅度都会明显小于过去的类似周期。

  2011年一季度建议地产板块配置从低配适当提升仓位至标配,超配地产上游行业(建材和工程机械),二季度开始超配地产行业,全年地产板块相对大盘有明显超额收益:

  明年上半年,地产板块依然处在晚期收缩阶段,按照过去周期经验,这一阶段地产存在超配的可能性,但总体建议标配为主。从第二季度开始,楼市价格可能出现略微调整,销售量在政策适当放松和促销的共同作用下出现触底回升,地产板块建议上调配置至超配。但在整个明年上半年,由于地产投资依然处在高位,保障房建设会不断形成政策利好,建议超配地产上游行业建材和工程机械。

  考虑到未来几年去地产化进程和需求增长的适当放缓,我们预期未来三年地产板块整体PE的均衡水平在15-16倍左右,这为明年政策稳定之后板块的估值修复创造了确定的空间:中国经济的“去地产化”在未来几年会持续进行,但是考虑到其他国家的经验,如果整体经济依然保持平稳增长,“去地产化”很难在短期一蹴而就。假设未来几年商品房销售面积年均同比增速大致在7%,GDP增长大致在8-9%之间,则地产板块的均衡PE在15-16倍左右,这为2011年可能出现的地产板块估值修复创造了确定的空间。

  2011年地产板块平均EPS增长34%左右,同时考虑到明年可能出现的估值修复,我们预期中性情况下2011年地产板块有40%左右的上涨空间,高于我们对大盘整体的预测。因此我们对2011年地产板块整体全年的表现给予“强于大市”的评级:

  根据我们对地产板块PE和EPS的预测,我们将2011年地产指数的变化划分为悲观、中性和乐观情景进行分析。在中性情景下,我们预计地产指数中枢涨幅将可能达到44左右。与之前莫尼塔策略对A股点位的预测相比,我们认为明年地产板块将存在较大超额收益的可能性。

  在2011年上半年,我们看好更具地理和区位布局的五家公司,它们构建了我们的“城市化概念”组合:2011年上半年,在地产板块内部我们认为增长性强的公司会有更好的相对表现。针对不同城市,房企应采取不同的经营策略。在城市化率过高的一线城市走非传统经营策略,如商业物业、养老物业等;在城市化率相对较高的城市模仿之前一线城市的成功模式,走高端物业策略;而在城市化率低但增速快的城市,走低端快周转的路线。同时,那些扎根深且“精耕细作”的公司将会有更好的发展。我们构建了一个“城市化概念”的地产组合,组合内的地产公司具有相对更好的地理布局,我们认为2011年上半年这些公司在板块内部会具有明显的超额收益,该组合包括保利地产600048股吧),滨江集团002244股吧),合肥城建002208股吧),福星股份000926股吧)和深振业五家地产公司。